«Жизненный цикл» торгового центра

Торговый центр – весьма специфичный объект коммерческой недвижимости с характерным жизненным циклом, который, состоит из начальной фазы, фазы роста и, к сожалению, возможной стадии падения. В жизненном цикле ТЦ участвует множество различных действующих лиц (девелоперы, инвесторы, архитекторы, арендаторы, УК, посетители и т.д.) и каждый со своими целями и ожиданиями, но их всех объединяет общий интерес: длинная и успешная жизнь торгового центра. Попробуем предложить упро-
щённую схему такого процесса, определяя четыре основные фазы:
1. Стадия проектирования.
2. Строительство.
3. «Жизнь» ТЦ .
4. Спад жизненной активности.
1. Стадия проектирования.
Стадия, во время которой принимается решение, производится оценка и формируется концепция, планировки и дизайн будущего ТЦ. На наш взгляд, это самая стратегически важная стадия девелопмента. На данной стадии определяется степень успешности и доходности проекта. Ошибки и небрежность в проектировании приводят к серьезным последствиям: убытки, дорогостоящий процесс реконцепции и даже реконструкция ТЦ. К сожалению, данной стадии, не все уделяют должного внимания. Основные функции: Выбор месторасположения; Маркетинговое исследование; Техническое задание на проектирование; 
Определение стиля и дизайн; 
Разработка торгового и арендного плана; 
Получение разрешений; 
Поиск финансовых ресурсов.
2. Реализация ТЦ. 
Эта стадия включает: строительство; Организацию управления и всей необходимой документации для запуска УК; Брокеридж; Маркетинговое сопровождение и запуск ТЦ. Опустим отлаженные бизнеспроцессы строительства и остановимся более подробно на некоторых специфичных моментах реализации современного ТЦ. Создание соответствующей документации для эффективного брокериджа (договор аренды, торговый и арендный планы), которые закладывают основу доходности проекта. Безусловно, брокеридж - фундаментальный аспект. Его цель - обеспечить высокий уровень доходности. Процесс брокериджа должен также создавать баланс в подборе арендаторов и обеспечить максимально полное предложение, включая наиболее привлекательные бренды. 
Стадия проектирования зачастую недооценивается в то время как она является, наверное, самой стратегически важной фазой процесса девелопмента. Именно в этот период закладывается самая большая доля стоимости будущего ТЦ. Одной из самых сильных сторон ТЦ является его состав из множества различных магазинов (порой несколько сотен), но управляемых как одно целое. Чтобы добиться высокой эффективности, необходимо, чтобы все бизнес-процессы ТЦ были связаны между собой и управлялись соответствующим образом (УК или консорциумом арендаторов и т.п.).
3. Жизнь торгового центра
В отличие от других видов недвижимости управление ТЦ требует многогранного опыта в различных аспектах для чего зачастую собственник ТЦ привлекает профессиональные УК. Управление ТЦ включает все типичные функции эксплуатации объектом недвижимости (уборка, охрана, техническое оснащение и т.д.), а также специфичных функций, требующих особого опыта в маркетинге, брокеридже, юридических вопросах и способности вести переговоры с надзорными органами. Качественное управление жизненно важно для сохранения доходности ТЦ, сформированной на ранних стадиях его существования и продления «жизни» ТЦ. Непрофессиональное управление может привести к быстрой регрессии деятельности ТЦ. Эффективное управление требует: Эксплуатацию (уборка, охрана, техническое обслуживание и т.д.); Управление объектом; Маркетинг; Брокеридж; Управление доходностью.
4. Стадия спада (повторный запуск ТЦ).
Достигая зрелости, наступает снижение эффективности ТЦ, что может произойти по нескольким причинам: рост конкуренции, старение технологической инфраструктуры, изменение покупательских предпочтений и т.д. Важно вовремя заметить данные тенденции и подготовить превентивные меры. Одной из основных задач УК являются регулярный мониторинг эффективности ТЦ и анализ изменений на рынке. Меры по улучшению могут быть самые разные: Реструктуризация: смена устаревшего оборудования, или же необходимость в обновлении интерьера ТЦ (не реже, чем каждые 10 лет).
Ре-позиционирование: возникает в результате снижения эффективности ТЦ, связанная со снижением его привлекательности для посетителей. Причиной может стать выход новых конкурентов или снижение потребительских предпочтений. Необходимо серьёзное переосмысление первоначальной концепции при глубоком анализе новых рыночных условий.
Расширение: увеличение площади ТЦ позволит привлечь большее число посетителей за счет добавления новых е функций и увеличение количества магазинов. Даже при эффективной работе ТЦ, расширение - хороший способ создать дополнительную привлекательность объекта с минимальным риском. Мы постарались показать, что успех ТЦ закладывается на ранних стадиях его жизненного цикла (проектирование и реализация), в то время как последующие стадии являются жизненно необходимыми для сохранения и увеличения его доходности. ТЦ переживает ряд стадий, которые неизбежно завершаются гетерогенной стадией. Для того, чтобы удлинить жизненный цикл ТЦ, необходимо заложить в его основу эффективную концепцию и осуществлять профессиональное управление. 

16.04.2014